특수물건 분석

특수물건이란?

말소기준권리를 기준으로 소멸과 인수를 따지는 일반적인 권리분석만으로는 결론이 나지 않고, 추가로 사실을 확인하거나 법적인 판단이 필요한 물건을 말합니다. 1~4주차에서 “처음에는 우선순위를 뒤로 미루자”고 했던 바로 그 물건들입니다.

• 법정지상권
• 공유지분
• 유치권
• 선순위 가등기 · 가처분
• 대지권 미등기
• 토지별도등기

왜 특수물건을 공부할까?

특수물건 공통 분석 순서

1. 어떤 문제가 있는지 찾습니다. 매각물건명세서의 비고란, 감정평가서, 현황조사서에서 특수권리를 확인합니다.
2. 그 권리가 실제로 성립하는지 판단합니다. 성립요건을 하나씩 대조해 봅니다.
3. 해결 방법을 찾습니다. 협상, 소송, 매도 등 어떤 출구가 있는지 봅니다.
4. 비용과 기간을 계산합니다. 소송 비용, 해결까지 걸리는 시간, 그동안의 금융 비용을 따집니다.
5. 입찰가에 반영합니다. 계산한 비용과 위험만큼 최대 매입가에서 뺍니다.

왜 문제가 될까?

우리 법은 토지와 건물을 서로 다른 부동산으로 봅니다. 그래서 경매로 토지만 팔리거나 건물만 팔리는 일이 생깁니다. 이때 건물 주인에게 땅을 쓸 권리가 인정되면, 토지를 낙찰받은 사람은 건물을 철거하라고 요구할 수 없습니다.

민법 제366조 법정지상권 — 성립요건

1. 저당권을 설정할 때 토지 위에 이미 건물이 있었습니다.
2. 그때 토지와 건물의 주인이 같았습니다.
3. 토지와 건물 중 하나 이상에 저당권이 설정되었습니다.
4. 경매로 토지와 건물의 주인이 달라졌습니다.

네 가지가 모두 충족되어야 성립합니다. 하나라도 빠지면 성립하지 않습니다.

관습법상 법정지상권

저당권을 실행한 경우가 아니어도, 판례가 오랫동안 인정해 온 법정지상권이 있습니다.

1. 처분될 때 토지와 건물의 주인이 같았습니다. 강제경매라면 원칙적으로 압류된 시점(가압류가 먼저 있었다면 가압류 시점)을 기준으로 봅니다.
2. 매매, 증여, 강제경매 등으로 주인이 달라졌습니다.
3. 건물을 철거하기로 한 약속이 없었습니다.

성립하지 않는 대표적인 경우

성립하면 어떻게 되나?

투자 관점 — 토지를 낙찰받는다면

확인 퀴즈

지분물건의 특징

공유자 우선매수권

다른 공유자¹는 매각기일까지 보증을 내고 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 먼저 사겠다고 신고할 수 있습니다(민사집행법 제140조).

공유자가 우선매수를 신고하면, 원래 1등을 한 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 취급됩니다. 열심히 조사해서 1등을 해도 공유자에게 물건이 넘어갈 수 있다는 뜻입니다.

공유물의 사용 · 관리 · 처분

지분 투자의 출구 전략

1. 다른 공유자와 협상합니다. 내 지분을 공유자에게 팔거나, 공유자의 지분을 사서 혼자 소유하는 방법이 있습니다.
2. 부당이득을 청구합니다. 다른 공유자가 혼자 쓰고 있다면 내 지분만큼 사용료를 청구할 수 있고, 이것이 협상 카드가 됩니다.
3. 공유물분할을 청구합니다. 협의가 안 되면 법원에 나눠 달라고 청구할 수 있습니다(민법 제268조, 제269조).
4. 분할 방법이 정해집니다. 실제로 나누는 현물분할³이 원칙이고, 나누기 어렵거나 가치가 크게 떨어지면 경매로 팔아 대금을 지분대로 나눕니다.

지분물건 체크포인트

• 공유자가 누구이고 몇 명인지, 가족이나 상속 관계인지 확인했습니다.
• 내가 낙찰받을 지분과 다른 공유자들의 지분 비율을 확인했습니다.
• 지금 누가 점유하고 사용하고 있는지 확인했습니다.
• 공유자가 내 지분을 살 만한 여력이 있는지 살펴봤습니다.
• 물건 전체의 시세를 조사해 분할경매 때 받을 금액을 추정했습니다.
• 공유자 우선매수권 제한 같은 특별매각조건을 확인했습니다.

유치권이란?

성립요건

1. 남의 물건이어야 합니다. 자기 소유 물건에는 유치권이 생기지 않습니다.
2. 적법하게 점유하고 있어야 합니다. 불법으로 시작한 점유는 인정되지 않고(민법 제320조 제2항), 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다(제328조).
3. 그 물건 때문에 생긴 채권이어야 합니다. 공사대금, 필요비, 유익비처럼 물건과 직접 관련된 돈이어야 합니다¹.
4. 돈을 받을 날짜가 이미 지났어야 합니다.
5. 유치권을 포기하거나 배제하기로 한 약속이 없어야 합니다.

유치권이 인정되지 않는 대표 사례

서류와 현장에서 확인할 것

• 매각물건명세서 비고란에 “유치권 신고 있음, 성립 여부 불분명” 같은 문구가 있는지 봤습니다.
• 문건내역에서 유치권 신고 날짜, 신고한 사람, 신고 금액을 확인했습니다. 배당요구종기보다 한참 늦게 신고했는지도 봤습니다.
• 현황조사서에서 조사 당시 누가 점유하고 있었는지 확인했습니다.
• 점유를 시작한 시점이 경매개시결정 등기보다 앞서는지 확인했습니다.
• 실제로 공사가 있었는지, 공사대금이 공사 규모에 맞는지 살펴봤습니다.
• 공사대금의 소멸시효²(3년, 민법 제163조)가 지났는지 확인했습니다.
• 현장에 현수막, 컨테이너, 출입 통제 등 실제로 점유하고 있는 흔적이 있는지 봤습니다.

해결 방법

선순위 가등기

가등기¹는 종류에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

등기부 표시만으로는 둘을 구분하기 어려울 수 있습니다. 법원 문건내역에서 가등기권자가 채권신고(배당요구)를 했는지 확인하세요. 채권신고를 했다면 담보가등기일 가능성이 높습니다.

선순위 가처분

말소기준권리보다 앞선 가처분³은 원칙적으로 인수됩니다. 가처분을 한 사람이 본안 소송에서 이기면 낙찰자의 소유권이 위협받을 수 있습니다.

또 토지 주인이 건물 철거와 토지 인도를 위해 건물에 해 둔 가처분은, 후순위라도 매각으로 소멸하지 않고 인수될 수 있습니다. 그래서 가처분이 보이면 무엇을 지키려는 가처분인지(피보전권리⁴)와 본안 소송이 어떻게 진행되고 있는지 확인합니다.

대지권 미등기

아파트나 빌라 같은 집합건물의 등기부에 대지권 등기가 아직 되어 있지 않은 상태를 말합니다.

감정평가서에서 땅값이 감정가에 포함되었는지, 매각물건명세서에 관련 내용이 있는지 확인합니다.

토지별도등기

집합건물이 지어지기 전에 토지에 이미 설정되어 있던 근저당 등이 남아 있다는 표시입니다. 이 토지 저당권자가 배당을 받고 소멸하는지, 아니면 낙찰자가 인수하는지를 매각물건명세서에서 확인합니다. 법원이 인수를 조건으로 매각한다면 그만큼 부담이 커집니다.

특수권리별 핵심 질문

입찰 여부 판단

1. 그 권리가 실제로 성립하는지 판단합니다.
2. 해결 방법과 비용, 기간을 계산합니다.
3. 계산한 내용을 입찰가에 반영합니다.
4. 입찰할지 보류할지 결정합니다.

확인 퀴즈